Ціни на землю у Вінницькій області досягли найвищих позначок

Цінова динаміка на ринку сільськогосподарських земель в Україні від початку року залишається в основному стабільною, хоча спостерігаються певні регіональні відмінності. Якщо аналізувати загальний ринок, то значного зростання цін у 2024 році не відбувається, але й просідання також не спостерігається.

Про це учасники ринку землі та профільні експерти розказали РБК-Україна.

Наразі спостерігається підвищений інтерес до земель у центральних регіонах України. Так, ціни у Вінницькій та Хмельницькій областях досягли найвищих позначок у 2024 році – до 3100 доларів за гектар (далі – дол./га). Натомість Сумська та Чернігівська області продовжують демонструвати нестабільну динаміку з тенденцією до зниження через близькість до територій воєнних дій.

Хоча навіть зараз є інвестори, готові прийняти на себе підвищені ризики, які купують землі в цих регіонах, розраховуючи на високу премію за цей ризик, коли ситуація стабілізується. На прикладі Полтавської області можна побачити, як швидко земля відіграє втрачені позиції, щойно лінія фронту відсувається від кордонів. Якщо в грудні 2022 року тут ціни просіли до 1800 дол./га, то вже в грудні 2023 року підскочили до 2526 дол./га, – розказує комерційний директор компанії "Твоє Коло" Єгор Лісничий.

За даними керівника проєкту Concorde Capital "Kupy Pay" Володимира Радька, найпопулярнішими за кількістю угод регіонами наразі є такі області: 

• Сумська, 
• Полтавська, 
• Хмельницька, 
• Вінницька, 
• Чернігівська. 

Хмельницька та Вінницька області – найбажаніші регіони серед інвесторів. Ціна гектара тут тримається в межах 1900 – 2100 дол./га.

Інша ситуація з Сумською та Чернігівською областями. В цих регіонах попит тримається завдяки ціні. Купувати ділянки в прифронтових областях за довоєнними цінами охочих набагато менше. Але продати там свою землю хоче велика кількість людей, – пояснює експерт.

Для того, щоб угода відбулась, продавці змушені знижувати ціну, що автоматично призводить до збільшення дохідності по таких угодах для інвесторів. Спрацьовує добре відомий принцип – що вищий ризик, то вища дохідність. Ця тенденція прослідковується ще з 2023 року, тому вартість землі в цих регіонах майже не змінилась: 1050 – 1200 дол/га у 2023 році проти 1050 – 1100 у 2024 році.

Водночас за даними координатора земельного комітету Українського клубу аграрного бізнесу Ігоря Лісецького, найвищі ціни по Україні виглядають так: Івано-Франківська область – 111,7 тис. грн/га, Київська область – 92,2 тис. грн/га, Львівська область – 91,3 тис. грн/га.

Важливо зазначити, що офіційні дані щодо вартості землі слід розглядати лише у відносних показниках, як загальний тренд. Реальні ринкові ціни можуть бути на 30-40% вищими за офіційно задекларовані, - застерігає Єгор Лісничий. 

За даними дослідження Київської школи економіки, лише у 19% угод купівлі-продажу реєструється фактична ціна. У більшості випадків інформація про вартість угоди взагалі відсутня, що свідчить про непрозорість домовленостей між сторонами. Крім того, 60% угод із вказаною ціною фіксують її на рівні нормативної грошової оцінки, яка є мінімально допустимою за законом.

Це має просте пояснення: вимога підтвердження реальних джерел доходу при купівлі землі створює проблеми для деяких покупців. Ще одним чинником є податкові зобов'язання, які обчислюються від вартості угоди. Зокрема, зростання військового збору з 1,5% до 5% може посилити цю тенденцію, – говорить Єгор Лісничий.

Нагадаємо, департамент земельних ресурсів Вінницької міської ради оголосив електронні торги з продажу земельної ділянки на вулиці Гетьмана Мазепи загальною площею 0,05 га. Її цільове призначення – будівництво чи обслуговування закладів торгівлі.